Tout savoir
sur l'évaluation
Ne pas confondre "estimation" et "expertise" immobilière
L’estimation immobilière consiste à définir le « prix le plus juste » pour vendre votre bien dans les meilleurs délais et au meilleur prix. On dit aussi évaluation immobilière.
L’expertise immobilière consiste à apprécier la valeur vénale (afin de calculer les droits de succession ou l’impôt de solidarité sur la fortune) ou locative d’un bien, en fonction de paramètres financiers, techniques, juridiques, etc.
Sachant qu'en recourant à l’expertise par un expert immobilier, le fisc a souvent tendance à se ranger à la valeur déterminée par ses soins, et cette dernière est payante, alors qu’un agent immobilier (non expert ne devrait pas vous faire payer une évaluation ! ).
Vous le « vendeur » n’avez aucun intérêt à trop le surévaluer ou sous-estimer le bien que vous vendez, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Pour fixer le «prix juste», il est nécessaire d'évaluer un certain nombre de points de façon objective.
D’un côté, l’acheteur a envie de réaliser « une bonne affaire ». De l’autre, le propriétaire souhaite vendre au « meilleur prix ». Mais, qu’est-ce qu’un bon prix ?
Pour le vendeur, il se situe bien souvent au-dessus du prix du marché. Le propriétaire, qui a une relation affective envers son logement, a tendance à perdre en objectivité. Il est d’autant plus partial qu’il souhaite généralement réaliser une plus-value ou réaliser à suivre, l’achat d’un autre bien immobilier.
Pour l’acheteur, le « meilleur prix » sera à l’inverse, en dessous des tarifs du marché. De fait, il aura tendance à scruter les moindres défauts pour mieux négocier le prix d’achat.
Entre les 2 estimations, il y a le « juste prix ». Il permet de vendre un BIEN IMMOBILIER dans les meilleurs délais.
Et nous, TERRE OCEAN IMMOBILIER, nous sommes là pour ça !
Comment estimer votre bien ?
1- L’influence de l’environnement dans l'estimation d'un bien immobilier
Lors d’une demande d’évaluation, nous nous renseignons sur le quartier avant le rendez-vous, nous arrivons un peu avant pour s’imprégner du quartier, du voisinage… et nous avons préalablement vérifié sur le cadastre afin de déterminer le plan, la superficie, etc.
Dans une même ville, on peut observer des écarts entre des quartiers, mais aussi d'une rue à l'autre. L’environnement, l’attractivité de la zone, la notoriété du quartier, la présence de commerces de proximité, de bonnes écoles, le sentiment de sécurité, les perspectives de développement du territoire… Tous ces éléments ont une influence sur la fixation du prix de vente et vont donc entrer en compte dans l'estimation de votre bien immobilier.
2- Les caractéristiques du bien
Lors de notre arrivée, nous visitons, le bien, nous vous demandons les documents nécessaires à la découverte de l’immeuble (attestation ou titre de propriété (pour déterminer le vendeur, les servitudes…), des plans, la taxe foncière, le permis… etc… en fonction des biens, nous avons une « check-list » très détaillée en notre possession). Au cours de la visite du bien, nous vous posons des questions, prenons les mesures, les photos si nécessaire… Il faut compter en fonction du bien entre 1h et 2h pour pouvoir estimer votre bien.- Les caractéristiques du logement et de l’immeuble ont aussi une influence sur le prix de vente.
- Les points forts.
- Les points faibles du bien.
Ils permettent de déterminer un prix au mètre carré.
En général, nous partons du prix moyen qui a cours dans l’immeuble, que l’on pondère en fonction des atouts de l’habitation (on parle de surcote) et de ses défauts (on applique alors une décote). Une fois l’analyse terminée, on obtient un prix moyen du mètre carré que l’on multiplie par la surface totale du logement.
En tant qu’agent immobilier, nous disposons d’outils d’évaluation. Ils nous permettent :
- de travailler en toute objectivité,
- de réaliser des comparaisons avec nos biens déjà vendus sur les secteurs et même dans le quartier
3 - Notre expérience du terrain
Notre expérience du terrain et plusieurs facteurs entrent en ligne de compte pour notre évaluation. Considérer qu’une évaluation est uniquement 1 prix/m² est réducteur, ce n’est pas que cela, plusieurs facteurs vont enter en ligne de compte :- Le prix d’achat et son année d’acquisition.
- L’évolution du prix de l’immobilier depuis cette date.
- Le marché concurrentiel, quels sont les biens similaires au mien (volumes, superficie, qualité, agréments…) et à quel prix sont-ils présentés ?
- Le marché est-il en pénurie ou surchargé ?
- Qui sont les acquéreurs potentiels, quel est leur budget ?
- L’éternel prix du m² mais en dernier lieu, car il n’est là que pour conforter le reste…
4 - Quelques facteurs viennent compléter l’estimation
Par exemple, une vue sur un monument, la mer, une vue dégagée sur la campagne…, permettent de valoriser le prix au mètre carré de 5 à 20 % supplémentaire.
Pour une orientation agréable (sud-est ou sud-ouest), comptez 3 à 5 % de plus que pour un logement exposé plein nord et enfin, pour une superbe terrasse, la valorisation peut atteindre jusqu’à 15 % du m2 dans l'estimation de votre bien immobilier.
À l’inverse, un rez-de-chaussée se vendra jusqu’à environ 25 % moins cher qu’un logement similaire dans le même immeuble, mais situé au 4e étage. Comptez 30 % de décote si le logement doit être rénové dans sa totalité et jusqu’à 10 % s’il est mal agencé (des chambres en enfilade par exemple) ou mal réparti (une grande entrée suivie d’un petit salon).
Une nuisance également d’une route, d’une voie ferrée, ou d’un projet à venir.
5 - Les autres points importants pour la détermination du prix le plus « juste »
Il s’agit de prendre des renseignements auprès des services de l’Urbanisme pour connaître les règles de la zone concernée, par exemple, pour savoir si un projet est encours.
Un bien ne s’évalue pas qu’au prix mètre carré, d’autres éléments entrent en compte, c’est pour cela qu’il ne suffit pas de le visiter, il faut tout analyser et décortiquer.
Une évaluation ne se fait pas en 1 heure, et le prix ne se communique pas au premier rendez-vous ni par téléphone. Une évaluation s’explique au vendeur et se donne au second rendez-vous.
« Une bonne évaluation et votre bien se vend dans les meilleurs délais et les meilleures conditions ».
En conclusion : la mise en vente d'un bien doit passer par l'évaluation du prix de vente
Si le nombre de m² est utile, il n’est pas seul élément probant pour déterminer un prix. Il faut le coupler avec d’autres éléments.
Une mise en vente doit être fondée surtout sur le bien lui-même, sa qualité, sa différence ou non, uniquement par rapport à ses concurrents directs. Il faut aussi parfois, savoir accepter de le vendre en dessous des derniers prix consultés.
Nous disposons d’un support d’évaluation gratuit, et nous vous conseillons « sans engagement », mais avec professionnalisme.
Un bien ne s’évalue pas qu’au prix mètre carré, d’autres éléments entrent en compte, c’est pour cela qu’il ne suffit pas de le visiter, il faut tout analyser et décortiquer.
Une évaluation ne se fait pas en 1 heure, et le prix ne se communique pas au premier rendez-vous ni par téléphone.
Une évaluation s’explique au vendeur et se donne au second rendez-vous. « Une bonne évaluation et votre bien se vend dans les meilleurs délais et les meilleures conditions »
L’équipe de Terre Océan Immobilier à votre service.